گمانه‌زنی درباره سرنوشت بازار مسکن در ۳سال آینده

به گزارش پایگاه خبری عصر بازآفرینی به نقل از اقتصاد آنلاین، وزیر جدید راه و شهرسازی از آغاز تدوین و اجرای سیاست‌هایی برای خروج بازار مسکن از رکود، صحبت کرده است. سیاست‌هایی که انتظار می‌رود طی 3 سال باقیمانده از عمر دولت دوازدهم عملیاتی شوند و روزهای خوش رونق را بازگرداند و بسیاری از متقاضیان خرید مسکن را صاحبخانه کنند.

محمد اسلامی در ارایه سیاست‌های مسکنی خود در جلسه رای اعتماد در مجلس شورای اسلامی و همچنین طی چند برنامه‌ای که با حضور او برگزار شد، به چند رویکرد اصلی خود در بخش مسکن اشاره کرد، یکی از محورهای مورد اشاره او، تکمیل طرح‌های نیمه تمام مسکن مهر و اجتماعی است.

با توجه به اینکه افراد بسیاری در طرح مسکن مهر ثبت نام کرده‌اند و با گذشت چندین سال هنوز موفق به تحویل واحدشان نشده‌اند و اعتراضات گسترده‌ای هم درباره عدم تکمیل واحدها صورت گرفته است، ضرورت تکمیل این طرح دوچندان می‌شود. در واقع طرح مسکن مهر باید هر چه سریعتر تکمیل شده و در اختیار متقاضیان قرار گیرد، چون پایان این طرح می‌تواند به خانه‌دار شدن بسیاری از متقاضیان کمک کند اما ضرورت اجرای طرح مسکن اجتماعی هنوز در هاله‌ای از ابهام است.

 طی 4 تا 5 سال گذشته بارها درباره اجرای این طرح صحبت شده اما به گفته رییس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تاکنون یک واحد از آن هم ساخته نشده و هنوز جزییات، سیاست‌ها و استراتژی‌های این طرح مشخص نشده است. بنابراین کارشناسان بخش مسکن پیشنهاد می‌کنند که در ابتدا سیاست‌های طرح مسکن اجتماعی تعیین و سپس اقدام به اجرای این طرح شود.

اما رویکرد دیگر اظهارات وزیرجدید راه و شهرسازی، ارایه مشوق‌های خاص به بخش خصوصی است تا از این طریق رونق به بخش مسکن بازگردد. ناگفته نماند که حمایت از بخش خصوصی و ارایه مشوق‌های خاص به فعالان این بخش در بهبود وضعیت ساخت و ساز موثر است، چون بیش از 97 درصد از ساخت و ساز‌ها برعهده بخش خصوصی است. اما باید این موضوع در نظر گرفته شود که دولت هم نباید وظیفه خود را در قبال ساخت واحدهای مسکونی برای اقشار کم درآمد فراموش کند. یکی از مسائل دیگری که اسلامی به آن تأکید دارد، بحث افزایش تولید مسکن با سوق دادن منابع مالی به این سمت است تا با افزایش تولید مسکن نیاز جامعه به واحدهای استیجاری را برطرف کنیم، ناگفته نماند که بازار اجاره یکی از بخش‌های مهم بازار مسکن است و باید استراتژی‌های مشخصی برای این بازار در نظر گرفته شود که یکی از این استراتژی‌ها، اقدام به ساخت و ساز مسکن است که این موضوع هم به بخش ملکی و هم به بخش استیجاری کمک کند، چون با کاهش ساخت و ساز، تعادل میان عرضه و تقاضا از میان می‌رود و بازار ملک و به تبع آن بازار اجاره با مشکل مواجه می‌شود.

  استقبال از عرضه دوباره زمین

فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت که از رویکردهای مطرح شده از سوی وزیر جدید راه و شهرسازی درباره بخش مسکن، استقبال می‌کند با اشاره به ارایه مشوق‌هایی به بخش خصوصی برای ایجاد رونق در بازار مسکن می‌گوید: باید این موضوع بررسی شود که مشوق‌های ارایه شده چیست و چه تاثیری بر بازار مسکن دارند؟ یکی از پیشنهاداتی که وزیرجدید راه و شهرسازی در جلسه دفاع در مجلس شورای اسلامی مطرح کرد، بحث زمین بود.

بیضایی ادامه می‌دهد: دولت طی 5 سال گذشته، سیاست مشخصی در عرضه زمین نداشت و عرضه زمین در سال‌های اخیر صفر شد با اینکه قانون صراحتا اعلام کرده است که زمین در اختیار متقاضیان قرار گیرد یا باید به صورت رایگان یا اینکه حق بهره‌برداری را به این متقاضیان بدهند.

او ادامه می‌دهد: با وجود اینکه قانونی در این زمینه وجود داشت اما قانون تقریبا اجرایی نشد. این درحالی است که تمام دولت‌های قبل و بعد از انقلاب برنامه‌هایی درباره زمین داشته‌اند و بخش زمین، رها شده نبود که برنامه خاصی برای آن وجود نداشته باشد. این کارشناس ارشد بخش مسکن اضافه می‌کند: سیاست‌های بخش زمین طی سال‌های گذشته متفاوت بود، به عنوان نمونه در دوره‌ای زمین به مردم واگذار می‌شد و تحت عنوان طرح زمین شهری، به مردم زمین واگذار می‌شد، در دوره‌ای، زمین در اختیار انبوه‌سازان و تعاونی‌ها قرار می‌گرفت و عرضه زمین از طریق آنها انجام می‌شد البته برخی به این سیاست انتقاد داشتند و آن را رانتی برای انبوه‌سازان و سازندگان می‌دانستند که در دوره‌های بعد طرح مسکن مهر اجرایی شد و این انتقادات هم مرتفع شد.

بیضایی ادامه می‌دهد: تجربه نشان می‌دهد که در سال‌های گذشته هر دولتی، سیاست و استراتژی مشخصی در بخش زمین داشته است، چون مهم‌ترین نهاده بخش مسکن، زمین است و بدون برنامه در این حوزه، نمی‌توانیم انتظار رونق در بخش مسکن را داشته باشیم و باید سیاست مشخصی در بخش زمین شهری داشته باشیم و استراتژی دولت در بخش زمین کلان‌شهرها و شهرهای کوچک تعیین شود.

مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اهمیت سیاست‌های اجرایی در بخش زمین می‌گوید: براساس گزارش‌های منتشر شده از سوی مرکز آمار و وزارت راه و شهرسازی، 55 درصد هزینه هر واحد مسکونی به زمین اختصاص دارد و در تهران این رقم به 60 تا 70 درصد می‌رسد.

او اظهار می‌کند: مصالح ساختمانی، سود پیمانکاری و ... نهایت 30 تا 40 درصد قیمت هر واحد مسکونی را به خود اختصاص می‌دهد و در واقع اولویت دهی هر دولتی در بخش مسکن باید ساماندهی بخش زمین باشد.

بیضایی اضافه می‌کند: یکی از سیاست‌های وزیرجدید راه و شهرسازی مربوط به مساله زمین بود. البته هنوز این سیاست و چگونگی ورود دولت به آن مشخص نشده است، اما اگر بتوان راهکار مناسبی برای عرضه زمین در راستای تولید مسکن اجرایی شود می‌توانیم انتظار داشته باشیم که در آینده چرخ مسکن به حرکت آمده و رونق ایجاد شود.

این کارشناس ارشد بخش مسکن ادامه می‌دهد: وزیر جدید راه و شهرسازی درباره مسکن مهر، بازآفرینی شهری، زمین شهری و ... اظهارنظراتی داشته است اما هنوز استراتژی دولت در این زمینه نامشخص است.

او ادامه می‌دهد: وزیر سابق راه و شهرسازی در اغلب بخش‌های مسکن با دولت همراه بود و تنها در بخش بازآفرینی شهری اختلافاتی با ریاست‌جمهوری داشت که این اختلاف به یکسال آخر وزارت آقای آخوندی بازمی‌گردد چون دولت وعده‌هایی درباره بازسازی بافت‌های فرسوده داشت که اجرایی نشد و هنوز هم مشخص نبود چه برنامه‌هایی برای نوسازی بافت فرسوده تدوین شده است و ریاست‌جمهوری، مشاوری را برای بافت فرسوده تعیین کرد و آقای ترکان استراتژی دیگری را اجرایی کردند.به گفته او، وزیر جدید راه و شهرسازی محورهایی به عنوان استرات‍ژی‌های این وزارتخانه را اعلام کردند اما هنوز جزییات و چگونگی اجرای این سیاست‌ها مشخص نیست و باید این موضوع در نظر گرفته شود که کمتر از سه سال دوره ریاست‌جمهوری آقای روحانی مانده است و محمد اسلامی باید هر چه سریعتر سیاست‌ها و برنامه‌های مربوط به بخش مسکن را با کمک کارشناسان این بخش تدوین و اجرایی کند.

  یک استراتژی اشتباه

بیضایی اظهار می‌کند: در بخش مسکن مهر، حرف و حدیث‌هایی شنیده شده است مبنی بر واگذاری این طرح به استانداری‌ها که این استراتژی اشتباه است و وزیر جدید راه و شهرسازی اگر به دنبال برون‌سپاری این طرح است و تمایل دارد توان وزارت راه و شهرسازی را به حوزه‌های دیگر اختصاص دهد، نباید وظیفه تکمیل طرح مسکن مهر را به استانداری‌ها واگذار کند بلکه اجرای طرح مسکن مهر باید به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی اختصاص یابد زیرا یکی از وظایف این بنیاد از همان ابتدای انقلاب، انجام چنین ماموریت‌هایی بوده است.

این کارشناس ارشد بخش مسکن ادامه می‌دهد: با واگذاری طرح مسکن مهر به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، تجمیع مدیریت و پاسخگویی واحد ایجاد می‌شود، در حالی که واگذاری طرح مسکن مهر به استانداری‌ها که مسوول رسیدگی به وظایف متعدد هستند، اقدامی نادرست است. چون استانداری‌ها وظایف گوناگونی برعهده دارند و با واگذاری تکمیل مسکن مهر، این وظیفه در اولویت‌های دست چندم آنها قرار می‌گیرد و اتمام این طرح طولانی می‌شود.

او اضافه می‌کند: در صورت واگذاری طرح مسکن مهر به استانداری‌ها نمی‌توان انتظار داشت که استانداری‌ها پاسخگویی و برنامه‌ریزی واحد داشته باشند و استراتژی مشخصی را در این زمینه شاهد باشیم و این واگذاری موجب می‌شود نه تنها مشکل مسکن مهر حل نشود بلکه این مشکل دوچندان شود. این درحالی است که بنیاد مسکن از جنس ساخت و ساز است و پیشنهاد می‌شود که درصورت واگذاری طرح، از ظرفیت بنیاد مسکن استفاده شود که هم دولت بر آن نظارت دارد و هم اینکه وزیر راه و شهرسازی می‌تواند در این زمینه اعمال نظر داشته باشد.بیضایی با اشاره به بهره‌گیری از ظرفیت‌های بنیاد مسکن انقلاب اسلامی می‌گوید: هم‌اکنون که طرح مسکن روستایی تقریبا تکمیل شده است، بنیاد ماموریت خاصی ندارد با واگذاری این طرح به بنیاد می‌توان از ظرفیت و پتانسیل بنیاد مسکن استفاده کرده و طرح مسکن مهر را تکمیل کرد.

  اجرای مسکن اجتماعی همچنان در ابهام

مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره ضرورت اجرای طرح مسکن اجتماعی اظهار می‌کند: در دولت استراتژی‌های متعددی تحت عنوان مسکن اجتماعی طرح می‌شد اما سیاست اجرایی این طرح مشخص نبود. در ابتدا اعلام شد که اجاره داری خصوصی را در دستور کار قرارداده‌ایم که امکان آن وجود ندارد زیرا بخش خصوصی تمایلی برای اجاره داری حرفه‌ای ندارد زیرا نرخ بازگشت سرمایه در بخش استیجار پایین است.

بیضایی اضافه می‌کند: در مرحله بعد اعلام شد که قرار است کمک هزینه اجاره به اقشار پایین درآمده اختصاص یابد که منابع مالی بسیاری را به دولت تحمیل می‌کرد و دولت توان اجرای این طرح را نداشت.

او تصریح می‌کند: در وهله بعدی اعلام شد که برای اجرای طرح مسکن اجتماعی قرار است، این طرح با کمک نهادهایی مانند شهرداری‌ها اجرایی شود که با توجه به مشکلات شهرداری‌ها در تأمین مالی نمی‌توان انتظار داشت که اجرای طرح مسکن اجتماعی را بر عهده بگیرند و طی سال‌های اخیر مشخص شده که این طرح، قابلیت اجرایی شدن ندارد و در حد حرف هم باقی مانده است.

این کارشناس ارشد بخش مسکن با اشاره به تعریف چارچوب‌های طرح مسکن اجتماعی می‌گوید: وزیر جدید راه و شهرسازی باید سیاست‌ها و استراتژی‌های این طرح را تعیین کند اما باید به این موضوع توجه شود که اگر طرح مسکن اجتماعی مطرح شده از سوی وزیر همان طرح عملیاتی شده در کشورهای دیگر است که این طرح شکست خورده است و نباید اجرایی شود.

بیضایی معتقد است: طرح مسکن اجتماعی اجرا شده در کشورهای دیگر، هزینه نگهداری بالایی دارند و این هزینه‌ها را به دولت تحمیل می‌کنند و هر ساله هزینه‌های آنها افزایش می‌یابد به عنوان مثال برج گرنفل در لندن آتش گرفت و هزینه نگهداری آن 11 میلیون یورو بود اما شورای شهر و شهرداری که مجری و مسوول اجرای طرح مسکن اجتماعی بودند به دلیل عدم تأمین این هزینه مجبور شدند با 2 میلیون یورو بازسازی این برج را انجام دهند و همین موضوع موجب شد که مشکلات این برج باقی بماند و شاهد وقوع آتش سوزی بودیم.

  2 راهکار رفع مشکل بازاراجاره

مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به تاثیر افزایش ساخت و ساز بر ساماندهی بازار اجاره می‌گوید: نوع نگاه به بازار اجاره بر این بازار اثرگذار است، در دنیا اجاره داری برای شهروندان یک انتخاب است درحالی که در ایران اجاره داری، تحمیل است و تمام مردم در انتخاب بین گزینه‌های اجاره و تملک، گزینه دوم را انتخاب می‌کنند.

او اظهار می‌کند: در دنیا انتخاب تملک و اجاره بر عهده مردم است اما در ایران به دلیل مشکلات مالی مردم به اجبار گزینه اجاره را انتخاب می‌کنند اما اگر اولویت دولت صاحبخانه کردن مردم باشد و مردم باید صاحب ملک باشند این استراتژی بر بازار اجاره موثر باشد ضمن اینکه طرح دریافت مالیات بر خانه‌های خالی و تکمیل مسکن مهر می‌تواند به بهبود این بازار کمک کند.

  چارچوب‌ مسکن اجتماعی باید  مشخص شود

محمود جهانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن هم مانند فرهاد بیضایی از منتقدان اجرای طرح مسکن اجتماعی بدون تعیین استراتژی است. او درباره عملیاتی شدن طرح مسکن اجتماعی می‌گوید: هنوز ابعاد این طرح مشخص نیست و برداشت مسوولان وزارت راه و شهرسازی از مسکن اجتماعی شفاف نشده است، این درحالی است که این طرح الگویی بود که در برنامه توسعه دوم مطرح شده بود و ابعاد آن مشخص بود.

جهانی ادامه می‌دهد: طرح مسکن اجتماعی در آن دوره هم از نظر کالبدی، الگوی تأمین مالی، الگوی مدیریت ساخت و ... مشخص شده بود و حتی علت عدم اجرای طرح هم مشخص شد و در آن زمان و با وجود روشن بودن چارچوب‌ها عملیاتی نشد.

او اضافه می‌کند: اما در 4 تا 5 سال گذشته طرحی که از سوی وزیر سابق راه و شهرسازی مطرح شد چارچوب مشخصی نداشت اگرچه در ابتدا به نظر می‌رسید که طرح جدید مسکن اجتماعی همان طرح پیشین است اما از اظهارات و موضع‌گیری‌های آقای آخوندی معلوم شد که الگوی سابق تغییر کرده است اما چارچوب الگوی جدید مشخص نشد.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، درباره امکان هزینه کرد منابع اجرای طرح مسکن اجتماعی برای طرح بازآفرینی شهری می‌گوید: طرح بازسازی بافت فرسوده اقدامی مثبت محسوب می‌شود اما باید این موضوع مورد بررسی قرار گیرد که نگاه به طرح بازآفرینی شهری چگونه است ؟ آیا نگاه کالبدی به بخش مسکن است؟ یعنی قرار است یک سری پروژه ساختمانی در بافت‌های فرسوده ساخته شود یا نگاه اینگونه است که باید فضای سکونت و زندگی فراهم شود؟

به گفته جهانی، نگاه به طرح مسکن اجتماعی، بازآفرینی شهری و مسکن مهر باید به گونه‌ای باشد که شرایط زندگی و سکونت فراهم شود این درحالی است که تاکنون به بخش مسکن نگاه کالبدی و پروژه‌ای شده است و نگاه جامع به این شکل که باید فضای سکونت فراهم شود و دولت باید زیرساخت‌ها را ایجاد کند، نبوده است.

او اظهار می‌کند: دولت موظف است، در اجرای طرح‌های مختلف بخش مسکن علاوه بر ایجاد زیرساخت‌ها، ساخت اماکن تفریحی، رفاهی، آموزشی، درمانی و ... توجیه اقتصادی پروژه‌ها را افزایش دهد به عنوان نمونه نگاهی به پروژه مسکن مهر نشان می‌دهد که اگرچه شاهد ساخت و ساز واحد مسکونی در این مناطق بودیم اما فضای سکونت فراهم نشده است و همین موضوع سبب می‌شود که این پروژه توجیه اقتصادی نداشته باشد.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن اضافه می‌کند: در مورد طرح بازآفرینی شهری هم پیشنهاد می‌شود که دولت به فکر ایجاد فضای سکونت برای ساکنان بافت فرسوده باشد و با بهبود زیرساخت‌ها، اماکن تفریحی، ‌آموزشی و ... شرایط را برای زندگی ساکنان این بافت‌ها فراهم کند و نباید تنها به دنبال ساخت و ساز پروژه‌های ساختمانی باشیم.

جهانی بیان می‌کند: اگر فضا و شرایط زندگی و سکونت در بافت فرسوده فراهم شود، بخش خصوصی و ساکنان این منطقه اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند یا حداقل اینکه توجیه اقتصادی برای نوسازی و احیای بافت برای بخش خصوصی فراهم می‌شود و بنابراین نگاه کالبدی به ساخت و ساز و طرح‌های مسکنی باید تغییر کند و نگاه جامعی جایگزین آن شود.

  دولت موظف به تأمین مسکن اقشار ضعیف

او درباره سیاست ارایه مشوق به بخش خصوصی برای افزایش ساخت و ساز مسکن که از سوی وزیر جدید راه و شهرسازی مطرح شده است، می‌گوید: تشویق به سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز بسیار مهم است و دولت باید با ارایه مشوق‌های ساخت و ساز به بخش خصوصی موجب رونق این بخش شود زیرا دولت نه توان ورود به بخش ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری را دارد و نه اینکه دخالت دولت در امر ساخت و ساز پیشنهاد می‌شود.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن می‌افزاید: دولت باید در دو بخش تأمین مسکن اقشار کم درآمد ورود کند، بخش دیگر هم مربوط به فناوری‌های نوین ساخت و ساز و بسترسازی برای تشویق سازندگان به منظور بهره‌گیری از این فناوری‌هاست.

جهانی اظهار می‌کند: دولت باید نگاهی مشوقانه به سرمایه‌گذاران بخش مسکن داشته باشد همان نگاهی که در برنامه سوم توسعه به این بخش وجود داشت و ادامه آن در برنامه چهارم هم مشاهده شد البته در برنامه سوم توسعه نگاه به سرمایه‌گذاری اصولی‌تر بود زیرا سهم بخش خصوصی در ساخت مسکن از 10 درصد به 40 درصد افزایش یافت.

او ادامه می‌دهد: سیاست‌های حمایتی از انبوه‌سازان در بخش مسکن اتفاق افتاد و شاهد رشد و شکوفایی در این بخش بودیم بدون اینکه دولت به این بخش ورود کند و در ساخت و ساز مسکن دخالت کند، در برنامه چهارم هم تاحدودی ادامه پیدا کرد اما در برنامه‌های بعدی دولت در لاک خود فرو رفت و نقش موثری در ایفای نقش حمایتی خود نداشت.

به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، اظهارات وزیر جدید راه و شهرسازی مبنی بر ارایه بسته‌های تشویقی به بخش خصوصی برای افزایش تولید می‌تواند چشم‌انداز مثبتی از آینده بازار مسکن پیش روی فعالان و کارشناسان این بخش ایجاد کند.

جهانی بیان می‌کند: اگر دولت بتواند از ظرفیت بخش خصوصی برای ساخت و ساز استفاده کند شاهد وقوع اتفاقات مثبت در بازار خواهیم بود زیرا سهم بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری بخش مسکن بالای 97 درصد است البته ناگفته نماند که حمایت از بخش خصوصی باید ساختارمند و هدفمند باشد تا نگاه بخش خصوصی هم به ساخت و ساز مسکن متمرکز شود.

  تشویق برای ساخت مسکن استیجاری

این کارشناس ارشد بخش مسکن درباره تاثیر تولید ساخت وساز مسکن در ساماندهی بازار اجاره می‌گوید: تولید مسکن به تعدیل و کاهش مشکلات سکونتی در دو بخش ملکی و استیجاری کمک می‌کند تا به بازار اجاره و سیاست‌های تنظیم این بازار نگاه ویژه‌ای داشته باشیم و در راستای تشویق بخش خصوصی گام‌برداریم.

او اضافه می‌کند: به افزایش تولید و سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای باید نگاه ویژه‌ای شود و باید تعریف و چارچوب خاص خود را در الگوی تأمین مسکن کشور داشته باشد و در زمان تعیین سیاست‌ها باید به این بخش توجه شود و نگاه به بخش مسکن بدون نگاه به ساخت و ساز مسکن اجاره‌ای نگاه درستی نخواهد بود.

جهانی تصریح می‌کند: بازار اجاره بخشی غیرقابل انکار است و نباید به دنبال ساخت مسکن ملکی باشیم ، در این زمینه قانون خوبی در دهه 70 تصویب شد با عنوان قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری که هم مشوق‌هایی برای بخش خصوصی در نظر گرفته است و هم وظایفی برای بخش دولتی در نظر گرفته بود.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن می‌افزاید: متاسفانه این قانون طی سال‌های گذشته از هدف اصلی خود منحرف شد و بیشتر به بخش دولتی آن توجه شد و وزارت مسکن موضوع سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای را توسط دولت در دستور کار خود قرار داد که به عنوان انحراف اول از این قانون شناخته می‌شود و اما انحراف دوم آن این است که نحوه بهره‌برداری اجاره‌ای تغییر یافته و به سمت اجاره به شرط تملیک حرکت کرد که این شیوه به بازار ملکی کمک می‌کند و مسکن اجاره‌ای همیشه در سیاست‌های توسعه مسکن مورد غفلت واقع شده است و به این بخش اهمیت و جایگاه لازم داده نشده است و پیشنهاد می‌شود که در دوره جدید توجه ویژه‌ای به بازار مسکن اجاره‌ای شود.