زمان ساماندهی بازار اجاره از دست می‌رود

به گزارش عصر بازآفرینی به نقل از فارس،  وجود چهار میلیون مستأجر در کشور باعث شده تا همه ساله یکی و در فصل نقل و انتقالات یکی از برنامه‌های ویژه دولت توجه و برنامه‌ریزی برای ساماندهی بازار اجاره بها باشد.

به همین منظور در سال جاری و با توجه به رشد بیش از حد قیمت مسکن و تورم لجام گسیخته رشد، اجاره بها بیش از حد انتظار باشد و همان نگرانی که از اواخر سال گذشته کارشناسان بر آن تاکید کرده بودند، به واقعیت تبدیل شود.

کاهش ارزش پول ملی و تورم لجام گسیخته در یکسال گذشته از یک طرف و افزایش قیمت مسکن در وضعیت بازار رکودی از سوی دیگر از مدتها قبل باعث نگرانی مستأجران شد و همین موضوع کافی بود تا تقاضا برای تهیه واحد مسکونی مورد نظر در سال جاری نسبت به سال‌های گذشته زودتر آغاز شود.

اکثر فعالان بازار و کارشناسان مسکن بر این باور هستند که امسال یک سال خاص برای بازار اجاره مسکن است، چرا که هم قیمت‌ها به شکل نجومی افزایش یافته و هم اینکه تولید و عرضه مسکن به شکل قابل توجهی از تقاضا عقب است.

از ابتدای سال جاری تاکنون وعده‌ها و برنامه‌های زیادی از سوی دولتی ها و حتی مجلسی ها برای ساماندهی بازار اجاره داده شد، اما هر روز که به فصل نقل و انتقالات نزدیک تر شدیم، این وعده‌ها رنگ باخت.

وعده برخی مجلسی ها برای مستاجران شاید از روی دلسوزی بود، اما هر بار ذهنیت‌ها را به سمت انتخابات اسفند ماه امسال سوق داد و هر اظهارنظری از سوی دولتی ها اگر هم از روی وظیفه بود، هر کدام به نوعی مبنای کارشناسی به خود نگرفت و از دور خارج شد.

تعیین سقف اجاره بها و پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنه به مستاجران از جمله برنامه‌های کوتاه مدت دولت برای ساماندهی بازار اجاره اعلام شد. برنامه‌هایی که هر کدام از آن پس از اعلام با واکنش کارشناسان مواجه شده و خیلی زود از سوی وزارت راه و شهرسازی پس زده شد.

نبود تعادل میان عرضه و تقاضا که ناشی از کم توجهی به ساخت مسکن در ۵ سال گذشته و غفلت از این برنامه بوده نشان می‌دهد که کمبود عرضه به قدری میان تقاضا و تولید مسکن فاصله ایحاد کرده که برنامه‌های این چنینی و تعیین سقف و پرداخت وام قرض الحسنه نمی تواند کمک حال بخش مسکن و اجاره بها باشد.

از سال 92 به بعد مطابق آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری ها 50 درصد نسبت به چهار سال قبل از آن افت داشته است. بنابراین علاوه بر از دست دادن اشتغال قابل توجه ناشی از تولید مسکن عرضه و تقاضای مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده است.

این وضعیت نشان می‌دهد که برای تامین نیاز انباشته مسکن از گذشته و پاسخ برای تقاضاهای ناشی از ازدواج و همچنین بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری و روستایی، نیاز به تولید 2 میلیون واحد مسکونی مسکن در سال است، در حالی که در این سال ها سیاست‌های اتخاذی منجر به تولید ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال شده است.

*دولت به سمت سیاست‌های افزایش عرضه مسکن حرکت کند

مهدی غلامی کارشناس اقتصادی مسکن با اشاره به اینکه هر سال فاصله تقاضا با عرضه مسکن بیشتر می‌شود و این خطرناک است، گفت: باید دولت به سمت سیاست‌های افزایش عرضه مسکن حرکت کند، حال  اگر هر سال ۷۰۰ هزار ازدواج در کشور را محاسبه کنیم، می‌بینیم که تنها در سال ۳۰۰ هزار واحد مسکونی احداث می‌شود، پس هر سال ۴۰۰ هزار مسکن کمتر از تقاضا احداث می‌شود و این انباشت کاهش عرضه مسکن در آینده بسیار خطرناک خواهد بود. 

*سالانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در تولید عقب هستیم

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که سالیانه به یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی نیازمندیم در حالی که تولید مسکن در کشور ما کمتر از 300 هزار واحد مسکونی است؛ یعنی سالانه حدود 800 هزار واحد در تولید مسکن عقب هستیم.

وی افزود: اگر بخواهیم قانون تبعیت از مالکیت را ملاک قرار دهیم باید بگوییم اجاره بها هم باید رشد داشته باشد؛ اما آیا درآمد مستاجران در حدی است که افزایش اجاره بها را پرداخت کنند؟

*رشد قیمت مسکن روی افزایش قیمت اجاره بها موثر است

وی معتقد است که 98 درصد مستاجران کشور دهک‌های پایین و متوسط جامعه و از کارمندان، کارگران و حقوق بگیران هستند که قرار است حقوق آنها 20 درصد افزایش یابد و این 20 درصد هم باید در سبد بهداشت وهم در سبد آموزش گنجانده شود.

عقبایی با بیان اینکه فقط سالی یک میلیون ازدواج در کشور ثبت می‌شود، ادامه داد: پیام آن این است که تولید مسکن زیر 300 هزار واحد تامین کننده نیاز سالانه هم نمی تواند باشد و توقع اینکه تامین کننده نیاز سالهای قبل و حجم انباشته ای از نیازهای سالانه در کشور باشد غلط است؛ سوداگری در بخش مسکن نیز به این وضعیت دامن می‌زند.

وی در مورد اینکه آیا قیمت اجاره بها کاذب است یا خیر؟گفت: رشد قیمت اجاره بها تا حد متعارفی منطقی است، چرا که رشد قیمت اجاره بها تابع رشد قیمت مسکن است، چرا که یکی از عوامل تعیین کننده قیمت اجاره بها در تمام جهان قیمت مسکن است؛ تورم و عدم توازن بین عرضه و تقاضا و همینطور رشد جمعیت عوامل دیگری است که در کنار رشد قیمت مسکن روی افزایش قیمت اجاره بها موثر است.

*تقاضا و تعداد مستاجران روز به روز بیشتر

محسن بهرام غفاری، در مورد عدم برنامه‌ریزی مناسب دولت در چند سال گذشته برای بازار اجاره مسکن گفت: بالا رفتن اجاره بها به دلیل رشد قیمت مسکن است و دهک‌ها مدام به سمت پایین‌تر سوق داده شده‌اند و دهک‌های پایین‌تر نیز در نهایت به اجاره‌نشینی رسیده‌اند. 

وی با تاکید بر اینکه دولت بر اساس قانون اساسی باید به بخش مسکن ورود کند و مردم را خانه دار کند تاکید کرد: وقتی برخی از متقاضیان مسکن قادر به خرید مسکن نیستند، ناگزیر به اجاره‌نشینی هستند و همین موضوع به تقاضای بالای اجاره مسکن منجر می‌شود.

بهرام غفاری گفت: البته تقاضای جدید تولید نمی‌شود، بلکه تقاضای خرید به تقاضای اجاره‌نشینی تبدیل می‌شود و این افزایش تقاضا در بازار اجاره باعث بالا رفتن نرخ اجاره بها می‌‌شود. وقتی ارزش اسمی مسکن بالا می‌رود، نرخ اجاره‌بها هم بالا می‌رود. 

این کارشناس اقتصادی مسکن تصریح کرد: باید با استقبال از انبوه سازان و حمایت از آنها بخش تولید مسکن را که خود موجب ایجاد اشتغال می‌شود را رونق داد و از سوی دیگر با اجرای برنامه های ویژه و مالیاتی این واحدهای مسکونی تولید شده را به موقع وارد بازار کرد تا موجب تعادل میان عرضه و تقاضا شد.

به گفته وی، نبود یک قانون الزام برای عرضه مسکن پس از تولید باعث شده تا اکثر واحدهای مسکونی تولید شده خالی از سکنه باقی بماند.

*دولت قصد ورود به ساماندهی بازار اجاره را ندارد

افشین پروین‌پور کارشناس اقتصادی مسکن، در پاسخ به این سؤال که در بخش اجاره‌بها دولت هیچ اقدامی انجام نمی‌دهد و برنامه خاصی ندارد، گفت: به نظر بنده دولت قصد ورود به ساماندهی بازار اجاره را ندارد، چرا که در حوزه‌های دیگر اقتصادی هم دولت برنامه خاصی ندارد.

وی افزود: دولت برای کنترل بازار اجاره‌بها در کوتاه‌مدت باید به دنبال حذف سوداگری مسکن برود و مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه را اجرایی کند.

وی گفت: قیمت اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است، وقتی قیمت مسکن کنترل شود ۷۰ درصد تقاضای سرمایه‌ای از بازار خارج شود، قیمت مسکن ناخودآگاه افت خواهد کرد و قیمت اجاره‌بها کنترل خواهد شد.

پروین‌پور ادامه داد: حتی اگر وزیر راه و شهرسازی اعلام کند که قصد تشکیل سامانه اطلاعاتی در مسکن هستیم خود‌ به خود قیمت مسکن و اجاره‌بها کنترل خواهد شد.

وی تاکید کرد: دولت باید علاوه بر تولید مسکن به توزیع مسکن و اجرای ابزارهای مالیاتی برای عرضه مسکن توجه ویژه داشته باشد و نباید تنها به تولید مسکن توجه شود و بحث عرضه فراموش شود.

این پیش بینی کارشناسان به خوبی نشان می‌دهد که امسال نه تنها یک سال ویژه برای بازار اجاره بها است، بلکه یک سال مهم و خاص برای برنامه ریزی دولت هم در کوتاه مدت و هم بلند مدت برای کنترل قیمت مسکن و سپس ساماندهی بازار اجاره بهای مسکن است.

بنا به گفته کارشناسان و فعالان بازار، کمبود تولید و عرضه مسکن بر بازار اجاره تاثیرگذار است و این عدم توازن موجب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شده که تبعات آن در بازار اجاره نیز قابل مشاهده است. در حال حاضر بسیاری از خانواده ها پس از رشد جهشی قیمت مسکن در یک سال و نیم گذشته توان خرید مسکن به صورت ملکی را ندارند و به ناچار وارد بازار اجاره شده اند که همین موضوع باعث افزایش تقاضا در بازار اجاره و افزایش قیمت‌ها شده است.

در این شرایط است که دولت‌ها می‌توانند با ابزارهای کنترلی از تولید و عرضه واحدهای مسکونی شرایط عرضه و تقاضا را به تعادل برساند. بدین منظور لازم است مسکن تولید شده به دست مصرف کننده نهایی به جای واسطه ها برسد. اگر این اتفاق نیفتد افزایش عرضه با قیمت بازار امکان خرید برای مستاجران را فراهم نمی‌کند.

به نظر می رسد که برنامه کوتاه مدت دولت (تعیین سقف اجاره بها،پرداخت وام ودیعه قرض‌الحسنه) برای ساماندهی اجاره بها به تابستان امسال نخواهد رسید و این مستاجران هستند که از بی برنامگی دولت رنج خواهند برد.به هر سوی با از دست رفتن زمان برای ساماندهی بازار اجاره بها برخی موجران و واسطه ها سود خواهند کرد.